Realizarea de lucrări de reparaţie la construcţia situată pe linia de hotar, prin obligarea proprietarului vecin, a permite accesul pe proprietatea sa

Ipoteza pe care o avem în vedere în abordarea acestui subiect, este aceea în care, o construcţie este amplasată (are o latură) pe linia de hotar dintre două pro­prietăţi ce aparţin a două persoane diferite, şi mai precis, situaţia în care sînt necesare a fi făcute lucrări de intervenţie pentru repa­rarea ori, conservarea zidului situat pe această linie de hotar şi care lucrări, pot fi realizate numai prin asigurarea accesului pe proprietatea vecinului.

Evident, această chestiune nu naşte dificultăţi, în situaţia în care, între cei doi proprietari (vecini) există o bună relaţie de vecinătate care, determină în final acordul expres al proprietarului vecin, de a permite accesul pe proprietatea sa în vederea îndeplinirii acestor lucrări. Situaţia este însă diferită, în ipoteza în care nu există un ase­menea acord, mai precis, atunci cînd sîntem în faţa unui refuz, astfel se naşte întrebarea: care ar fi posibilitatea prin care proprietarul construcţiei ar putea obţine accesul pe proprietatea vecinului, în ve­derea efectuării lucrărilor?

Înainte însa de a găsi un răspuns, se impune a aminti faptul că, premisa unui asemenea „diferend“ este aceea în care, cele două fonduri (învecinate) aparţin a două persoane diferite, între care se naşte un raport de fapt, de – vecinătate, izvor al  raportului juridic izvorît „de vecinătate“  respectiv, se nasc anumite drepturi şi obli­gaţii între aceştia doi, tocmai, cum în pre­cedent arată, din starea vecinatăţii.

Tot astfel,  trebuie observat că se pune în discuţie însăşi noţiunea de proprietate, şi prerogativele pe care acest drept le naşte, fără a omite faptul însă, căci chiar prin legea fundamentală –  Constituţia României se afirmă principiul inviolabilităţii proprie­tăţii (art. 44) şi în egală măsură, dreptul de proprietate conferă titularului său posibi­litatea de a dispune în mod liber, în privinţa bunului pe care îl deţine.

Pe de altă parte, în legătură cu exer­citarea prerogativelor proprietăţii, trebuie amintit ca art. 480 din Codul Civil care, de­fineşte dreptul de proprietate arată în partea sa finală, faptul că prerogativele acestui drept, pot fi în mod liber exercitate de ti­tularul său, însă în limitele  „determinate de lege“ cum de altfel şi Constituţia României, la art. 41 stabileşte cu valoare de principiu că, limitele exercitării dreptului de pro­prietate sînt „stabilite de lege“.

Aşadar, se observă că proprietatea a renunţat a mai fi o plena īn re potestas, fiind un drept absolut, însă care trebuie exercitat în limitele sale determinate de lege, fiind numite în doctrină ca „limite fireşti, menite a apăra interesele obşteşti sau private ale altora“.

O astfel de „limitare“ este determinată şi din punerea în valoare a două fonduri (proprietăţi) învecinate, între care se naşte relaţia de vecinătate, în desfăşurarea cărora chiar Constituţia României la art. 41 alin.6, stabileşte regula de principiu, potrivit cu care, proprietarilor le revine obligaţia „res­pectării sarcinilor privind asigurarea bunei vecinătăţi“.

Astfel, vecinatatea determina o tole­ranţa paşnică comună între cei doi pro­prie­tari vecini, cu consecinţa obligaţiei de  abţi­ne­re a acestora, de la fapte/acte ce ar putea afecta folosinţa normală a proprietăţii veci­ne, precum şi cu, obligaţia de respectare a tuturor regulilor de convieţuire socială în legătură cu raportul de vecinătate.

În legătură cu subiectul abordat, respectiv al posibilităţii de obţinere a acce­sului pe proprietatea vecină, în scopul intervenţiei la zidul situat pe linia de hotar, este cert, că este o chestiune ce se subscrie relaţiei de vecinătate, însă este tot atît de cert, că hotărîrea de a permite ori nu accesul pe proprietatea sa, aparţine proprietarului fondului (vecin) ce urmează a fi tranzitat, fiind un drept al acestuia, cu alte cuvinte, dreptul de opţiune între a permite ori nu, aparţine acestuia.

O dată stabilit faptul că este vorba de un „drept“ de opţiune în luarea deciziei, este evident că acesta, ca orice drept, trebuie a fi exercitat cu bună-credinţă [art. 54 din Constituţia României şi art. 970 alin (1) C. Civ], obligaţie surprinsă într-un mod plastic admirabil de adagiul latinesc „qui suo iure utitur, neminem laedit“ (cine îşi exercită dreptul său, nu vatamă pe nimeni).

Raportînd această regulă, a „dreptu­lui“ de a decide dacă permite ori nu accesul, trebuie observat că în caz de refuz, de a permite, acesta trebuie să fie unul justificat, pe un interes propriu legitim, care ar putea vătama titularul dreptului în cazul în care ar permite, fără a fi considerat motiv de refuz legitim, simplul „deranj“ creat prin această activitate, ce este o consecinţă firească a ei.

În cazul în care această justificare ra­ţională lipseşte, înseamnă că refuzul este unul nejustificat, lipsit de orice cauză raţio­nală, mai mult, s-ar putea reţine că ar fi vor­ba de o exercitare abuzivă în scopul de a-l vătama pe altul şi de a-l şicana.

În această situaţie sîntem înaintea unui abuz de drept, constînd în esenţă în exer­citarea cu rea-credinţă a dreptului său, caz în care urmează a fi sancţionat autorul acestei fapte.

În cazul de faţă, sancţiunea pe care numai instanţa ar putea-o aplica, ar fi aceea, de a-l obliga pe proprietarul vecin, a per­mite accesul pe proprietatea sa, pe perioada efectuării lucrărilor de intervenţie la res­pectiva construcţie (zid) situată pe linia de hotar (la calcan).

În acest sens, trebuie introdusă o acţiune în justiţie, care să aibă ca şi obiect tocmai obligaţia de a face, urmînd ca in­stanţa în funcţie de probatoriul ce se va administra, în cadrul căruia reclamantul ar trebui să dovedească toate aspectele de fapt şi drept ce conduc la concluzia că inter­venţia este necesară/utilă şi că refuzul este nejustificat, urmînd ca instanţa să dispună în consecinţă.

Tot ca o consecinţă a abuzului de drept, este posibil, ca pentru conduita sa ilicită, proprietarul vecin să poata fi obligat şi la despăgubiri, în ipoteza în care s-ar constata ca urmare a refuzului au fost produse preju­dicii reclamantului (în baza art. 998-999 C.Civ.)

Tot astfel, pîrîtul (proprietar vecin) va fi ţinut a suporta şi cheltuielile de judecată avansate de reclamant în respectiva cauză, toate acestea ca sancţiune a abuzului de drept.

Rezumînd, putem susţine că există posibilitatea de a obţine în justiţie accesul pe proprietatea vecină şi în pofida refuzului proprietarului acestuia, aceasta fondată pe teoria abuzului de drept şi pe obligaţia de menţinere a raporturilor de bună vecinatate.

de Artin & Levon Sarchizian
Cabinet Avocat: Telefoane 0722.247.555  /  0722 613 203
e-mail:  sarchizian_legaloffice@yahoo.com

by Redactor